Anwalt für Mieter in Basel

• Zu bestimmen, wer die Wohnung betreten darf; mit Ausnahme von notwendigen Handwerkerarbeiten nach erfolgter Terminanzeige durch Vermieter
• Gäste zu empfangen, sofern sich diese an die Hausordnung halten
• Mitbewohner aufzunehmen (mit Absprache und Zustimmung des Vermieters)
• Die Wohnung einzurichten und zu dekorieren
• Unbeschwerten Gebrauch der Mietsache; somit Mietmängel aufzuzeigen, allenfalls mit Anspruch auf eine Mietminderung
• Einspruch gegen eine Kündigung zu erheben

Sie müssen die Vermieterin oder den Vermieter nicht über An- oder Abwesenheiten in Ihrer Wohnung informieren. Entstehen jedoch aufgrund der Nichtbenutzung Schäden – beispielsweise durch fehlendes Lüften – kann die Vermieterin oder der Vermieter Sie dafür haftbar machen.

Wenn Sie zur Miete wohnen, haben Sie in der Schweiz kein Recht darauf, dass Ihre Vermieterschaft den Stellplatz mit einer Wallbox ausrüstet. Es sei denn, eine Ladestation wurde Ihnen im Mietvertrag zugesichert.

Hier besteht keine allgemeine Regelung. Liegen Baumängel vor, die zu extremen Temperaturen führen, dürfen Sie eine Mietzinsreduktion fordern. Es muss auch von Fall zu Fall geprüft werden, welche Erwartungen an eine bestimmte Wohnung gerechtfertigt sind.

Grundsätzlich gilt: Besteht ein Mangel am Mietobjekt, haben Sie Anspruch auf dessen Reparatur. In Ihrem Fall können Sie für die Zeitdauer, die ab dem Moment beginnt, in der Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter über den Schaden informiert wurde, und endet, wenn dieser behoben wurde, eine Mietzinsreduktion verlangen.

Für die Höhe dieser Mietzinsreduktion gibt es keine festen Berechnungsregeln. Es hängt immer davon ab, wie stark Sie durch den Mangel in der Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt werden.

Schimmel ist ein Mangel am Mietobjekt. Die Vermieterin oder der Vermieter muss eine Fachperson organisieren, die den Schimmelbefall auf Kosten der Verwaltung beseitigt. Ist die Vermieterin oder der Vermieter weder schriftlich noch telefonisch erreichbar, müssen Sie der verantwortlichen Person per Einschreiben eine Mängelrüge zusenden.

In der Schweiz besteht für unbefristete Mietverhältnisse die Kündigungsfreiheit. Ausgenommen davon ist die missbräuchliche Kündigung. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter dürfen daher gemäss Art. 266a des Schweizer Obligationenrechts (OR) unter Einhaltung der Kündigungsfristen den Mietvertrag kündigen. Grundlegend gibt es 3 Arten der Kündigung: 

Ordentliche Kündigung: Sowohl Mieter als auch Vermieter können den Mietvertrag gemäss Art. 266a OR unter Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen. Bei unbefristeten Mietverträgen besteht für beide Parteien Kündigungsfreiheit.

Ausserordentliche Kündigung: Diese Art der Kündigung kann nur in bestimmten Fällen angewendet werden, z.B. wenn der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt oder die Wohnung für verbotene Zwecke nutzt. In solchen Fällen kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Kündigung bei Eigennutzung: Der Vermieter kann den Mietvertrag gemäss Art. 261 OR kündigen, wenn er die vermietete Wohnung für sich oder für nahe Verwandte benötigt und ihm keine gleichwertige Ersatzwohnung zur Verfügung steht. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist für die Wohnungssuche einräumen.

Es kann ratsam sein, einen Anwalt für Mietrecht in folgenden Situationen einzuschalten:

1. Konflikte zwischen Mieter und Vermieter: Wenn es zwischen Mieter und Vermieter zu Konflikten kommt, die nicht durch einfache Kommunikation gelöst werden können, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, die Rechte und Pflichten beider Parteien zu klären und eine Lösung zu finden.
2. Mängel an der Wohnung: Wenn die Wohnung Mängel aufweist, die der Vermieter nicht behebt oder beheben will, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, die Rechte des Mieters zu verteidigen und gegebenenfalls eine Mietminderung durchzusetzen.
3. Kündigung des Mietvertrags: Wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigt oder der Mieter aus bestimmten Gründen (z.B. wegen Schimmelbildung) den Mietvertrag kündigt, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, die Kündigung zu prüfen und gegebenenfalls dagegen vorzugehen
4. Nebenkostenabrechnungen: Wenn es Unstimmigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung gibt, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, die Abrechnung zu prüfen und gegebenenfalls zu korrigieren.
5. Mieterhöhungen: Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, die Ankündigung zu prüfen und gegebenenfalls dagegen vorzugehen.

Es ist jedoch zu beachten, dass jeder Fall individuell ist und es keine pauschale Antwort darauf gibt, wann man einen Anwalt für Mietrecht einschalten sollte. Es ist ratsam, sich in jedem Fall von einem Fachmann beraten zu lassen, um die bestmögliche Lösung zu finden.

Grundsätzlich ist es erlaubt, eine Wohnung unterzuvermieten. Sie benötigen jedoch die Zustimmung des Vermieters. Allerdings darf der Vermieter die Untermiete nicht ohne wichtigen Grund ausschliessen. Wenn Sie bereits beim Einzug in Ihre Wohnung wissen, dass Sie eine Untervermietung in Betracht ziehen, sollten Sie die Zustimmung des Vermieters bereits dann einholen, um eine Ablehnung der Untermiete zu vermeiden. Um dies zu gewährleisten, müssen Sie dem Vermieter die Untermiet-Bedingungen vollumfänglich bekannt geben und mit dem Untermieter einen verhältnismässigen Mietzins vereinbaren, an dem Sie sich nicht bereichern. Auch sollten Sie nicht mehr als 15-20 Prozent Amortisationskosten auf den Mietzins schlagen, falls Sie möblierte Räumlichkeiten vermieten.

Lehnt der Vermieter die Untermiete zu Recht ab und Sie vermieten Ihre Räume trotzdem, kann er das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. Rechtlich sind mündliche Verträge zwischen Hauptmieter und Untermieter legitim. Doch für einen möglichen Streitfall lohnt sich ein schriftlicher Vertrag. Die Kündigungsformalitäten, -termine und -fristen sind bei der Untermiete grundsätzlich wie bei der Hauptmiete geregelt. Neben diesen Formalitäten und den Mietkonditionen (Mietzins und Nebenkosten) wird im Untermietvertrag auch festgehalten, welche Räume der Untermieter teilt und welche ihm allein zur Verfügung stehen. Die Untermiete kann unbefristet oder befristet sein. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muss der Untermieter schriftlich kündigen.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Hauptmieter auch während der Untervermietung für Schäden und die pünktliche Zahlung des Mietzinses haftet, auch wenn er währenddessen nicht vor Ort ist. Bei Übernahme und Abgabe der untervermieteten Räumlichkeiten sollte mit einer Mängelliste festgehalten werden, welche Schäden und Abnützungen bereits vorhanden sind und welche neu entstanden sind. So lassen sich Haftungsfragen einfach klären.

Wenn Ihre Mietwohnung Mängel aufweist, die den unbeschwerten Gebrauch beeinträchtigen, haben Sie als Mieterin oder Mieter verschiedene Möglichkeiten:

1. Mängelanzeige beim Vermieter: Zunächst sollten Sie den Vermieter schriftlich über die Mängel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Dabei sollten Sie möglichst genau beschreiben, um welche Mängel es sich handelt und wie sich diese auf den Gebrauch der Wohnung auswirken. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mängel innert Frist zu beseitigen und die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.
2. Mietminderung: Wenn der Vermieter die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, können Sie unter Umständen die Miete mindern. Dabei müssen Sie jedoch darauf achten, dass Sie die Mängel ordnungsgemäss angezeigt und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt haben. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab und sollte in einem angemessenen Verhältnis zur Beeinträchtigung des Gebrauchs stehen.
3. Selbstvornahme: In bestimmten Fällen ist es auch möglich, die Mängel selbst zu beseitigen und die Kosten dafür vom Vermieter zurückzufordern. Allerdings sollten Sie in diesem Fall zuvor den Vermieter schriftlich über die Mängel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Wenn der Vermieter die Mängel dann immer noch nicht beseitigt, können Sie die Mängel selbst beheben und die Kosten geltend machen.
4. Kündigung des Mietvertrags: Wenn die Mängel so schwerwiegend sind, dass eine Nutzung der Wohnung nicht mehr zumutbar ist, können Sie den Mietvertrag auch ausserordentlich kündigen. Allerdings müssen die Mängel in diesem Fall so gravierend sein, dass Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

In jedem Fall sollten Sie sich im Vorfeld über Ihre Rechte und Pflichten informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.

Um die Korrektheit Ihrer Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, können Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Prüfen Sie die Frist: Der Vermieter ist allenfalls vertraglich verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Wenn die Frist abgelaufen ist, können Sie die Abrechnung ablehnen und müssen nicht zahlen. Laut Gesetz verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einer Wohnung.
2. Überprüfen Sie die Aufschlüsselung: Prüfen Sie, ob alle angegebenen Kosten in der Abrechnung aufgeschlüsselt sind und ob diese den tatsächlichen Verbrauch widerspiegeln. Vergleichen Sie die Abrechnung mit dem Mietvertrag und den vorherigen Abrechnungen.
3. Kontrollieren Sie die Verteilungsschlüssel: Überprüfen Sie, ob die Verteilungsschlüssel für die Nebenkosten korrekt angewendet wurden. Zum Beispiel sollten die Kosten für die Heizung nach Verbrauch abgerechnet werden, während die Kosten für die Treppenhausreinigung nach Wohnfläche verteilt werden.
4. Prüfen Sie die Gesamtkosten: Kontrollieren Sie, ob die Gesamtkosten in der Abrechnung mit den vorherigen Abrechnungen übereinstimmen und ob sie angemessen sind.
5. Fordern Sie Belege an: Sie haben das Recht, Belege für die angegebenen Kosten anzufordern. Fordern Sie diese an und überprüfen Sie, ob die Kosten tatsächlich angefallen sind.
6. Lassen Sie die Abrechnung von einem Experten überprüfen: Wenn Sie sich unsicher sind oder Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, können Sie einen Experten hinzuziehen. Ein Sachverständiger für Mietrecht oder ein Mieterverein kann Ihnen bei der Überprüfung der Abrechnung helfen.
7. Widerspruch einlegen: Wenn Sie Fehler in der Nebenkostenabrechnung gefunden haben, legen Sie innerhalb der Frist Widerspruch ein und fordern Sie eine korrigierte Abrechnung an.